配合安平舊港口的打通，未來漁光半島將成為孤島，成為最有潛力發展為豪景住宅區及親水遊憩區的臨安平內港之島嶼。善用其地理位置條件，導入休憩、住宿、餐飲、購物及海域觀光等複合式遊憩體驗，可造就一處全國獨一無二的國際級觀光渡假據點。
【本案及週邊開發內容說明】
1.市地重劃開發
漁光里灘岸旅遊特商區、車站3及特住區市地重劃作業，本案涉及用地有第一種特定商業專用區面積約5.73公頃、車站用地1.65公頃，合計約7.38公頃。
2.開發內容
因配合本案用地取得時程分為兩期開發，第一期為廣場用地、保護區及灘岸部分，第二期為特商一、車站3國有地部分，開發內容及分期方式說明如下：
【開發內容及分期方式說明】
| 用地 |
開發方式 |
設置內容 |
用地面積 |
| 保護區及灘岸 |
OT或委託維護管理 |
生態展示教育解說中心（包含附設簡易遊客中心）、海濱遊樂設施 |
32.98公頃 |
| 特商一 |
私有地BOO |
休閒商業購物中心、商店街 |
4.73公頃（其中3公頃為抵費地） |
| 公有地BOT |
海景休閒渡假旅館 |
1公頃 |
| 車站3 |
BOT |
（方案一）
- 遊客中心、停車場附屬商業設施
- 國際休閒會議渡假中心
（方案二）
- 遊客中心、停車場
- 商業購物中心、會議展示設施
|
1.65公頃 |
| 廣場1 |
OT或委託維護管理 |
戶外廣場 |
1.19公頃 |
3. 週邊開發案內容
(1)國內漁港遊艇碼頭（規劃中）
(2)國際商港遊艇碼頭/遊客中心（位漁光島東側碼頭區，規劃中）
4.計畫面積/土地公有或私有
(1)計畫面積
包含第一種特定商業專用區面積約5.73 公頃、車站用地1.65公頃、廣場用地面積約1.19公頃、保護區、西側沙灘及水域（可規劃水上活動部分），總面積約41.55公頃。
計畫面積/土地公有或私有
| 用地分區 |
面積（公頃） |
建築開發用地 |
| 車站3用地 |
1.65 |
是 |
| 特商一（國有地） |
1 |
是 |
| 特商一（私有地） |
4.73 |
是 |
| 廣場用地 |
1.19 |
否 |
| 灘岸及保護區 |
32.98 |
否 |
| 小計 |
41.55 |
7.38公頃 |
(2)土地權屬：國有地約佔本案土地面積96％，私有地部分佔本案土地面積4％。
5.可供商業投資面積
可供商業投資（建築開發）之用地計有第一種特定商業專用區面積約5.73公頃、車站用地1.65公頃(無最大建築高度規定)， 合計約7.38公頃。
6.基本土地投資
(1)單位地價：96年公告地價1700元/㎡(每3年調整一次)
(2)單位地租
a.興建期地租=公告地價×1％＝17元/㎡
b.營運期地租=公告地價×5％×60％＝51元/㎡
7.交地時間
必須配合「漁光里灘岸旅遊特商區、車站3及特住區市地重劃作業」時程，可交付用地時程預估為民國100年（必須視實際重劃作業時程而定）。
8.可享優惠條件(二者擇一)
(1)除有享有標準租金六折、中長期資金融資優惠及優惠貸款外，民間機構投資金額，若達重大公共建設範圍，並有租稅優惠（如所得稅、地價稅、所得稅、投資抵減等）（詳附錄二）。
(2)國有土地租金「四免六減半」至98年底止。
9.投資方式
針對本案之各用地之開發強度、公共性、公私有權屬情形提出以下三種開發方式：
(1)BOT方式：
a.車站3用地約計有1.65公頃。
b.特商一辦理市地重劃後，公有土地約計有1公頃。
(2)BOO方式：
特商一辦理市地重劃後，私有土地約計4.73公頃。
(3)OT或委託維護管理方式：
保護區及灘岸約計32.98公頃，廣場1用地約計1.19公頃。
10.許可期間及權利金
許可期間為50年，權利金預估2億元（目前仍在評估需視方案調整結果）
11.投資金額
投資金額至少42.30億元，其中BOT至少15.77億元、BOO至少26.22億元、OT至少0.31億元。
12.是否可依促參法自提
可依促參法46條自提。民間投資者可依其發展構想，提出規劃構想書，向主辦機關申請(詳附錄一)。
13.影響到投資者之相關法令
(1)招商及程序類：促參法及相關子法
(2)水域活動規劃類：水域遊憩活動管理辦法。
(3)商業區開發之規劃類：擬定台南市安平港歷史風貌園區特定區計畫（細部計畫）案計畫說明書。
(4)環境影響評估法。
【允許使用內容】
•第一種商業區專用區
特商一用地面積約5.73公頃，其中國有地約佔1,000㎡，建蔽率60％、容積率240％，允許使用說明如下：
表 1- 第一種商業區專用區允許使用項目
| 允許使用內容 |
- 民宿、旅館
- 國際觀光旅館
- 娛樂設施：遊樂園業
- 教科文展示場館、水族館、音樂廳、國際會議中心及其他展示支援設施。
- 創意研發設施：藝文社團、創意及研發機構、育成中心。
- 導覽中心、文化工作室。
- 設置車站、輪渡站、碼頭、棧橋或曳船相關設施，以提供水上觀光遊憩與遊艇活動之所需。
- 戲院、視聽歌唱場、遊藝場、歌廳、保齡球館及訓練場。
- 舞廳(場)、酒家、酒廊、特種咖啡茶室或其他類似之營業場所。
- 大型商場（店）或飲食店。
- 證券及期貨業。
- 金融業分支機構、票券業及信用卡公司。
- 汽車保養所、機車修理業、計程車客運業1
- 作為銀樓金飾加工業之工廠。
| 資料來源：整理自「擬定台南市安平港歷史風貌園區特定區計畫(細部計畫)案」計畫說明書(註：1.為表經台南市都委會審查後通過允許使用。)
•車站3用地
位於漁光大橋下面積約1.79公頃，建蔽率60％、容積率180％，允許使用說明如下：
表2- 車站用地立體多目標使用允許使用內容
| 使用項目 |
准許條件 |
一、停車場。
二、一般辦公處所、公務機關。
三、資源回收站。
四、電信、有線、無線設備、機房及天線。
五、變電所及其必要之機電設施。
六、集會所、藝文展覽表演場所。
七、休閒運動設施。
八、郵政及電信服務。
九、旅遊服務。
十、銀行及保險服務。
十一、餐飲服務。
十二、特產展售及便利商店。
十三、補習班。
十四、百貨商場、商店街、超級市場。
十五、旅館、觀光旅館、國際觀光旅館。
|
- 車站、轉運站、調度站用地或鐵路、交通、捷運系統用地（場、站使用部分）。
- 應面臨寬度十二公尺以上之道路，並設專用出入口、樓梯及通道。但作高鐵、捷運、鐵路車站候車所在樓層，不受專用出入口之限制。
- 應有完善之通風、消防及安全設備。
- 作第七項至第十五項使用時，不得超過總樓地板面積三分之二。但依促進民間參與公共建設法之投資案件，不在此限。
- 候車所在樓層作第七項至第十五項使用時，不得超過該層樓地板面積三分之一。
- 作第七項至第十五項使用時，其停車空間不得少於建築技術規則所定標準之二倍。但經直轄市、縣（市）政府同意，不在此限。
- 應先徵得該管車站主管機關同意；設置旅館應符合觀光主管機關所定之相關規定。
- 商場使用限日常用品零售業、一般零售業（不包括汽車、機車、自行車、零件修理）、日常服務業（不包括洗染）、一般事務所、自由職業事務所及金融分支機構。
| 資料來源：整理自都市計畫公共設施用地多目標使用辦法
•廣場1用地
面積約1.19公頃，如採多目標方式得允許使用說明如下：
表 3- 廣場用地立體多目標使用允許使用內容
| 使用項目 |
准許條件 |
備註 |
地下作下列使用：
一、停車場。
二、休閒運動設施。
三、變電所及其必要機電設施。
四、電信機房。
五、商店街。
六、藝文展覽、表演場所、民眾活動中心。
七、資源回收站。
八、天然氣整壓站及遮斷設施。
|
- 1.面積○．二公頃以上。但作停車場使用，不在此限。
- 面臨寬度八公尺以上之道路，並設專用出入口通道。
- 應有完善之通風、消防及安全設備。
- 作第五項使用時，限於車站前之廣場用地。
- 地下建築突出物之量體高度應配合廣場之整體規劃設計。
- 作截流站、污水處理設施、資源回收站、天然氣整壓站使用時，應妥予規劃，並確實依環境保護有關法令管理。
|
休閒運動設施之使用同「公園用地」之使用類別。 |
資料來源：整理自都市計畫公共設施用地多目標使用辦法
• 保護區
本案保護區得依據臺南市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點，申請各項使用，另本案基地劃設有保安林地，另外需經林業主管機關同意或辦理保安林解除（必須考量保安林解編之可行性），依本案定位得作為臨時性遊憩設施及露營設施使用。有關此部份住宿規劃可分為傳統露營及露營車方式，增加住宿之多元性。
表 4 保護區允許使用項目
| 允許使用 |
一.國防所需及警衛、保安、保防之各項設施。
二.臨時性遊憩設施：（公園、兒童遊樂場、籃球場、網球場、棒球場、游泳池、溜冰場及其他運動場、高爾夫球練習場、棒球練習場）及露營設施。
三.公用事業設施
- 加油站、加氣站。
- 變電所、電塔、連接站及其他電力事業相關設施。
- 抽水站。
- 電信相關設施。
- 自來水供應相關必要設施。
- 煤氣、天然氣加整壓站。
- 廢（污）水處理設施。
- 環境檢驗測定相關設施。
- 有、無線電視及廣播相關設施。
- 其他。
四.社會福利事業設施。
五.採礦業所必需之設施。
六.營建剩餘土石方資源堆置場及附屬設施、廢棄物資源回收貯存場及附屬設施。
七.造林及水土保持設施。
八.為保護區內地形、地物所為之工程。
九.汽車運輸業停車場、客（貨）運站及其附屬設施。
十.危險物品及高壓氣體儲存分裝。
十一.農舍及農業產銷必要設施。
十二.休閒農場相關設施
| 資料來源：整理自臺南市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點
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